Cette directrice d'agence pointe du doigt les 5 erreurs que les propriétaires font souvent quand ils louent leur appartement
1re erreur : être dans l'affect pour choisir son locataire
"Depuis une vingtaine d'année, il y a une multiplication des impayés sur les loyers et nous ne pouvons plus nous permettre de louer à quelqu'un de notre connaissance ou un ami d'un ami sans avoir au préalable reçu un dossier de solvabilité ficelé et complet", explique Lisa Ballouka, directrice de l'agence 19. Il est important de s'attacher uniquement au dossier de location, qui doit être le plus complet possible, et de ne pas laisser trop de place à l'affect. Ce n'est pas parce qu'une personne s'est montrée sympathique ou enthousiaste lors de la visite qu'elle réglera son loyer rubis sur l'ongle. "Il ne faut pas se laisser amadouer, seul le dossier locataire est important", insiste la directrice d'agence.
2e erreur : dépasser le loyer encadré sans justificatifs
"Le parc locatif n'a cessé de baisser sur ces vingt dernières années, avec très peu d'offres d'appartements à louer pour énormément de demandes de location, ce qui incitait les propriétaires à augmenter leur loyer et à choisir leur locataire. La loi Alur, en 2014, a recadré les choses", rappelle Lisa Ballouka, au travers de l'encadrement des loyers. Dans les zones où il est en vigueur, il est toutefois possible d'appliquer un complément de loyer. Mais pas n'importe comment.
Pour appliquer un loyer déplafonné dans les zones où il est encadré, le logement doit présenter un caractère exceptionnel ou faire l'objet de certains travaux
"Si vous voulez déplafonner vos loyers, il faut rentrer dans certains critères : l'appartement doit par exemple disposer d'une vue exceptionnelle, d'un très grand balcon, d'une exposition sud ou d'un appartement très ensoleillé…, égrène la directrice d'agence. Ces critères restent assez vagues. La loi nous dit aussi que réaliser des travaux d'amélioration (et pas des travaux d'entretien), par exemple des travaux d'isolation thermique, permet de déplafonner le loyer." Si, depuis la signature du bail, ou depuis son dernier renouvellement, le bailleur a réalisé ce type de travaux pour un montant au moins égal à 50% de la dernière année de loyer, une majoration du loyer annuelle équivalente à 15% du coût réel des travaux TTC peut être appliquée. "C'est assez intéressant pour le propriétaire, estime Lisa Ballouka. Il vous faudra le devis et la facture des travaux. Si vous appliquez un loyer déplafonné sans justificatifs, vous risquez la contestation du locataire, qui est en droit de le faire dans les trois mois après la signature du bail, et vous risquez de voir le loyer ramené au loyer majoré."
3e : calculer approximativement la surface habitable
"Parfois, des propriétaires pensent communiquer la bonne surface de leur appartement, mais ils se trompent. Prenons cet exemple : j'ai 26 mètres carrés au sol mais, en réalité, je ne peux louer qu'un 18 mètres carrés habitables, car l'appartement est au dernier étage sous les combles, sous pente, avec une hauteur inférieure à 1,80 mètre. J'ai donc 8 mètres carrés considérés comme 'non habitables' en loi Carrez, illustre la directrice d'agence. Le propriétaire peut tomber sur un locataire procédurier qui sera dans son bon droit de demander en justice à ce que la surface en trop fasse l'objet d'une révision à la baisse de son loyer, avec un effet rétroactif. Il est donc très important de tout évaluer avant la rédaction du bail de location."
4e erreur : louer avec des clauses abusives
Un propriétaire qui insère dans le bail une clause interdisant au locataire d'avoir un animal de compagnie n'est pas dans son bon droit
Certains propriétaires veulent insérer dans le bail des clauses abusives telles que "le locataire ne pourra pas accrocher de tableaux au mur", "le locataire ne pourra pas fumer dans l'appartement", "le locataire ne pourra pas avoir d'animal de compagnie", etc. En agissant ainsi, ils outrepassent toutefois leurs droits. "Le locataire est le gardien de la chose louée donc il peut vivre comme bon lui semble dans son appartement, rappelle Lisa Ballouka, sous réserve qu'il rende l'appartement dans lequel il l'a trouvé à sa sortie."
5e erreur : ne pas inclure les annexes au bail
"Les annexes sont aussi importantes que le bail lui-même car elles engagent le propriétaire et concourent à la parfaite information du locataire quant à ses obligations et aux obligations de son bailleur", insiste Lisa Ballouka . Il ne faut donc pas oublier de joindre au bail la notice d'information sur les charges et les réparations locatives, les diagnostics obligatoires en matière de location et l'état des lieux d'entrée, qui vous permet de vous couvrir en cas de dégradations locatives.
Source: Figaro Immo