理財個案｜24歲月入15K、家人送已補價無按揭居屋！想換樓結婚
【理財個案】24歲讀者大學畢業至今一年半，月入15K，家人送已補價無按揭居屋，銀行估值約380萬。計劃3年後結婚，想賣居屋套現作首期，先賣後買換樓。
理財個案｜24歲月入15K 每月儲蓄6K
成哥你好，我今年24歲，大學畢業至今一年半，月入15K，每月儲蓄6K (月供藍籌4K / 現金2K ) 得家人支持，名下有一居屋自住，沒有按揭，已補地價，銀行估值3.8M，實用面積380呎。另持股票 76K，債券股票混合基金190K(6里息)。
想27歲「先賣後買」換樓結婚
與女朋友打算27歲結婚，因居住環境問題需要換樓，換至實用面積500呎，女朋友月入13K，每月儲蓄3K。預期我地加人工，假設2年後與女朋友合共月入38K，計劃：「先賣後買」沽出該居屋套現約3.8M，買入約6.2M私樓，作6成按揭避開按揭保險。月供30年約13K-14K/月，首期裝修雜費預$300萬，剩下約70萬-90萬。希望得到龔SIR指點，謝謝。
個案重點：
24歲
3年後結婚
現擁居屋自住，估值$380萬，沒有按揭
重點目標：
計劃先賣後買換樓
賣居屋套3百多萬，作首期雜費
剩下約70萬-90萬
理財個案｜龔成老師分析：收入不算多
你月入15K+女友月入13K，其實收入不算多，而你假設兩年後能加人工至$38K，我不清楚你們的工作及行業情況，但你們要較確定這一點，因此如果你們薪金不足，到時就有機會造不了按揭，影響了你們的計劃。因為有些職位，每年只加很少的人工，甚至不加人工。所以你要很清楚自己公司及行業的情況，才能作出這個假設。
供款有點勉強
如果3年後有$38K人工，假設$620萬物業，按6成，利率為3%，每月供款就是$15600。如果利率為4%，每月供款就是$17700，每月$38K的人工，也有點勉強，要睇到時的壓測等因素。由於不知3年後的利率情況，所以你假設3年後有$38K人工，$620萬物業按6成，30年，供款也有點勉強，好睇到時的利率情況，你在計劃置業時，要同時考慮這個因素。
預留70萬元算適當
你整個計劃，大致是可以的，預留$70萬亦算適當，但就要小心考慮「你們的薪金」，以及「到時利率」情況。至於物業買賣策略方面，最好一買一賣的時間大致同步，不要出現大多時間空檔期，因為無人知樓市的升跌，如果你賣出居屋後很遲先再買物業，而這段時間樓市上升，就會對你不利，因此，你一買一賣之間的時間最好不要太長，減少你面對不確定的風險。
要以「供得起」為原則
另外一點要注意，你到時換樓，始終是加大了你的負擔，而你的人工並不算很多，所以，你要以「供得起」為原則，就算不幸樓價下跌，也只是表面的數字問題，對資產項無實質的影響。
穩健角度兩大建議
從穩健的角度，有幾個建議比你們：
這段時間加大儲蓄，令你們到時的現金增加， 不要太勉強，最初結婚，兩個人，我相信380呎都夠住（當然，你表示因居住環境問題需要換樓，我不清楚具體情況，但如果可以，結婚不一定心急換樓的），你們可以在這段時間內，努力儲多點錢，到有較多現金，又或日後有小朋友要較多地方，到時先換樓，都是一個方法。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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Source: 香港財經時報
