"J'ai acheté une maison pour en faire un coliving XXL"
Chef de projet dans un grand groupe de conseil, Sophie Delage plaque tout et se lance dans l’investissement immobilier. De la location courte durée au coliving XXL, retour sur son parcours.
« J’ai grandi dans une famille d’agriculteurs où le travail primait. Je ne suis, par exemple, jamais partie en vacances avec mes parents et, enfant, je m’étais promis d’avoir une autre vie. Après des études de commerce, je trouve un poste de chef de projet informatique à Paris. Les années passent, je passe d’une entreprise à l’autre pour avoir toujours plus de responsabilités. Je ne prends quasiment pas de vacances. A l’aube d’intégrer un grand cabinet de conseil, je demande à pouvoir faire une pause de trois mois avant de prendre mes nouvelles fonctions. Je pars alors en Thaïlande. Là-bas, je me rends soudain compte à quel point je reproduis exactement le schéma familial : travailler encore et toujours plus.
Je rentre en France et commence à travailler dans ce cabinet de conseil mais, avant la fin de ma période d’essai, je mets un terme à mon contrat. Quelques années avant, j’avais acheté un appartement à Issy-les-Moulineaux. Je le mets en location courte durée (LCD) et je m’achète un billet d’avion, direction l’Asie. Pendant neuf mois, je voyage entre la Thaïlande, l’Inde, le Népal, les Philippines.
De retour en France, je dois trouver un moyen de générer de nouvelles sources de revenus. J’ouvre d’abord un blog de voyages mais cela ne me rapporte pas d’argent, je m’oriente alors vers la vente en ligne et commence à faire des visites de biens immobiliers. Comme mon appartement à Issy-les-Moulineaux s’est bien loué en LCD, quand je suis partie en voyage, je suis convaincue de pouvoir faire pareil ailleurs. A l’époque, la ville de Bordeaux est très à la mode, j’oriente donc mes recherches sur cette métropole.
L’eldorado de la LCD, location courte durée
En juin 2017, je trouve un studio en hypercentre et, n’étant pas en CDI, je demande à mes parents de se porter caution solidaire pour moi. Je le mets rapidement sur le marché de la LCD qui n’est pas encore encadré. Je génère entre 2000 et 2200 euros par mois. Au regard de ces premiers résultats, je décide de réitérer l’expérience et, début 2018, j’achète deux T2 dans la même ville.
La règle de compensation doit entrer en vigueur à Bordeaux le 1er mars 2018. Pour louer un appartement en LCD toute l’année un changement d’usage sera alors nécessaire et soumis à compensation. Autrement dit, le bailleur devra acheter un bien à usage d’habitation, de même surface et dans la même zone, ou transformer un local commercial en local à usage d’habitation.
Il me reste quelques semaines avant l’entrée en vigueur de ces restrictions, je décide de changer les usages de tous mes biens – du studio et des deux T2 – en les transformant en locaux commerciaux afin de pouvoir les louer en LCD toute l’année. Je dépose rapidement mes dossiers à la mairie de Bordeaux et, à quelques jours de l’entrée en vigueur de la règle de compensation, mes demandes sont acceptées.
A la recherche d’un nouveau marché
Je souhaite continuer à investir dans l’immobilier mais je ne peux plus faire de LCD à Bordeaux. Il me faut trouver une nouvelle stratégie. Je pense d’abord monter une colocation classique de trois ou quatre personnes. Je recherche un bien autour de Bordeaux avant de me concentrer sur une ville de Charente que je connais bien. Je fais deux visites et, en juillet 2019, j’ai un coup de cœur pour une maison de maître, en plein centre-ville, avec un extérieur.
Trop grande pour faire une colocation, je décide tout de même de l’acheter pour en faire un coliving XXL. Sur mes premiers plans, je prévoie dix chambres mais quand j’en parle autour de moi, les gens sont dubitatifs. Selon eux, personne ne voudra vivre avec autant de monde. Je prends tout de même le risque et signe l’acte authentique le 14 février 2019. La France entre dans son premier confinement un mois après.
Je me confine dans la maison et commence les travaux de démolition. Plus je démolis et moins il y a d’isolation, j’ai un petit chauffage d’appoint que je me fais suivre de pièce en pièce. Les conditions sont plutôt rudimentaires ! Je profite aussi du fait d’être sur place pour revoir mes plans et faire passer des artisans pour réaliser les devis même si, finalement, je fais beaucoup de travaux moi-même.
Le coliving XXL, un concept hors normes
En optimisant l’espace au maximum, je réussi à créer 14 chambres avec chacune leur salle d’eau privative. La maison fait aujourd’hui 360 m2 contre 298 m2 lors de son achat. Au rez-de-chaussée, il y a un premier espace de vie avec un salon et une triple cuisine comprenant trois éviers, trois plaques de cuisson, et où trois personnes peuvent potentiellement cuisiner en même temps. Dans le sous-sol, j’ai créé un deuxième salon avec un billard et un coin bar. L’idée est de proposer des espaces de vie suffisamment grands et accueillants pour que 14 personnes se sentent à l’aise et confortables.
Le premier locataire arrive en février 2021, soit un an après le début des travaux. Je loue ensuite les chambres au fur et à mesure que je les termine et ce jusqu’à la dernière en septembre 2021. En ce moment, j’ai même une liste d’attente de personnes prêtes à quitter leurs colocations actuelles pour intégrer mon coliving.
Le loyer de chaque chambre tourne autour de 420 euros ; à quoi s’ajoutent des charges récupérables de 20 euros – eau, taxe pour enlèvement des ordures ménagères, etc. – et des charges de services et consommables d’un montant de 60 euros qui comprennent le gaz, l’électricité, le ménage des communs une fois par semaine, les produits d’entretien, etc.
Ma rentabilité brute tourne autour de 17%. En revanche, je gère les arrivées et les départs sans intermédiaire. J’ai aussi réalisé beaucoup de travaux, ce qui m’a permis d’économiser une enveloppe de 150 000 euros. En temps cumulé, ce projet m’a demandé 14 mois de travail sans prendre de vacances. Si les gens se disent « je peux faire la même chose », sachez toutefois que ça ne se fait pas tout seul !
Les 3 conseils de Sophie Delage pour créer et gérer un coliving XXL Diminuez les intermédiaires pour booster votre rentabilité. Mettez-vous à la place des locataires, proposez un bien dans lequel vous voudriez vous-même habiter. Concernant la relation locataire-propriétaire soyez professionnel. N’oubliez jamais qu’il s’agit d’une relation contractuelle et pensez à rédiger vos baux de telle manière qu’on ne puisse pas vous attaquer. A lire aussi Location de courte durée et bail mobilité : première précision de la Cour d’appel de Paris
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Source: MySweet’Immo
