Après Amundi et BNP Paribas, Primonial REIM pourrait abaisser le prix de certaines de ses SCPI
Les regards se tournent vers la SCPI de bureaux Primopierre et la SCPI de commerces Patrimmo Commerce...
Dans le contexte actuel de baisse de prix des actifs immobiliers tertiaires, le groupe de gestion Primonial REIM fait partie des acteurs de la pierre-papier à avoir décidé de réaliser une campagne d’expertise de son patrimoine immobilier à la mi-année alors que ces expertises n’ont habituellement lieu qu’une fois par an en fin d’exercice. Cette même décision a récemment poussé le groupe Amundi Immobilier à déprécier fortement le prix de ses trois SCPI à dominante de bureaux, de -12% à -17%. Dans la foulée, BNP Paribas REIM a coupé le prix d'une de ses grosses SCPI de bureaux (Accimmo Pierre) de 17%, créant ainsi une vague d’inquiétudes sur la valorisation du secteur des SCPI.
Résultats attendus en septembre
Dans le cas de Primonial REIM, les résultats définitifs de ces expertises ne seront connus qu’au mois de septembre. « Aujourd’hui, il est évident que les valeurs de décembre 2022 ne peuvent plus servir de référence, dans un contexte où il existe peu de transactions auxquelles se rattacher pour évaluer les immeubles dans une logique de long terme », explique Primonial.
Le positionnement de Primonial est cependant différent de celui d’Amundi, à dominante de bureaux avec une diversification récente en Europe et notamment en Allemagne. Pour Primonial, l’allocation globale est composée de 65% d’actifs dits « alternatifs » : santé, résidentiel, et hôtellerie. Des actifs qui sont donc nettement moins susceptibles de voir leurs prix se déprécier que les bureaux. De la même manière, Accimmo Pierre de BNP Paribas est à dominante de bureaux majoritairement situés à Paris et région parisienne avec une diversification récente vers les parcs d’activité commerciale ou les entrepôts logistiques.
« En ce qui concerne les valeurs, la situation sera à apprécier en fonction de chaque sous-marché immobilier et des localisations : il n’y a pas un marché de l’immobilier mais des réalités spécifiques à chaque immeuble en fonction de sa typologie, de son emplacement, de ses qualités techniques et servicielles ainsi que de son état locatif. Les actifs ne sont pas tous comparables », rappellent justement les gérants de Primonial.
Le bureau en première ligne
Le bureau, qui a connu une forte augmentation des valeurs ces dernières années dans un contexte où les taux d’emprunt au plancher ont accentué la concurrence entre les gestionnaires pour affecter la forte collecte des épargnants, est forcément davantage impacté, qui plus est avec le développement du télétravail et la recherche de services et de modularité qui fait parfois défaut à des bâtiments vieillissants.
Primonial estime que le commerce, dont les valeurs au 31 décembre 2022 avaient déjà intégré l’émergence des nouveaux modes de consommation, la digitalisation, le mouvement des gilets jaunes, ou le Covid, est susceptible de connaître « un dernier ajustement limité ». Primonial est plus confiant sur la capacité de résistance de l’immobilier de santé, du résidentiel ancien et de l’hôtellerie, portées notamment par la démographie et l’attractivité des territoires.
Quel risque pour les SCPI Primonial ?
Plus concrètement, les risques d’une éventuelle baisse du prix des parts à la rentrée s'orientent vers la SCPI de bureaux Primopierre (près de 4 milliards d’euros de capitalisation avec des bureaux principalement situés en région parisienne) dont le prix affichait déjà fin 2022 une légère surcote 2% par rapport à sa valeur de reconstitution.
Il faut rappeler que les sociétés de gestion sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution, elle-même directement dérivée de sa valeur d’expertise. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit ainsi être appliquée. A l’inverse d’une décote, une surcote qualifie donc une situation où la valeur d’expertise montre une valeur de reconstitution inférieure au prix des parts.
Mais comme on vient de le voir chez Amundi Immobilier et BNP Paribas REIM et sans vouloir faire de comparaison, les expertises ont révélé un écart de valorisation d’environ 10% sur ce premier semestre 2023.
On peut aussi s’interroger sur le prix de la SCPI Patrimmo Commerce car elle était en surcote de près de 9% fin 2022, soit déjà proche de la limite de 10%. Pour le commerce, Primonial souligne que les baisses de valeurs avaient déjà été en grande partie enregistrées à la suite de l’impact Covid sur la période 2020-2022 mais on voit mal comment Patrimmo Commerce pourrait échapper à une baisse de prix avec les nouvelles expertises.
Message rassurant sur les dividendes
Au-delà de ce risque passager de baisse de prix qui fait partie de tout investissement immobilier et doit être relativisé s’agissant des SCPI qui sont à privilégier pour le versement des dividendes avec un horizon de placement d’au moins 10 ans, Primonial rassure sur la pérennité de ce rendement. Au 30 juin 2023, sur le périmètre du patrimoine géré par Primonial REIM France, le taux de recouvrement des loyers s’élevait à 98% et l’indexation des loyers d’ores et déjà acquise s’établit à +4,8% avec même 5,1% projeté sur l’ensemble de l’année 2023. Les coupons du deuxième trimestre ont d'ailleurs été maintenus au même niveau que le trimestre précédent.
Source: Boursier.com
