Immobilier : taux d’emprunt et taux d’usure sont-ils au plus haut ? Ce que disent les chiffres
Coup de frein sur le marché immobilier. Et pas seulement à Paris. Après des années d’euphorie, les prix ont commencé à baisser (certes encore modestement) un peu partout sur le territoire, notamment dans les grandes villes.
Un accès au crédit plus dur
De nombreux facteurs entrent en ligne de compte, au premier rang desquels un accès au crédit plus difficile pour de nombreux ménages. En décembre 2022, les banques ont accordé 30 % de crédits en moins comparé à décembre 2021, comme le rappelait en mars 2023 le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents. Depuis début 2022, à la suite de la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) visant à éviter un surendettement des ménages dans le contexte de crise, les banques ont l’obligation d’être plus dures.
Mais surtout, dans un contexte d’inflation et d’une politique monétaire de la Banque centrale européenne moins favorable, elles se montrent plus frileuses. Et pour les acheteurs, le crédit coûte plus cher.
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Des prêts plus coûteux
Selon l’indicateur de la Banque de France publié en mai 2023, le taux effectif moyen pratiqué au cours des trois mois précédents pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus a atteint 3,39 %. Sur le dernier trimestre 2022, ce même taux se situait en moyenne à 2,68 %. Durant le 1er trimestre 2022, il était même descendu à 1,8 %, comme le montre le graphique ci-dessous (à noter que depuis février, la Banque de France publie des points mensuels et plus trimestriels).
La hausse est importante et le coût pour les acheteurs n’est pas négligeable. Ce qui limite encore leurs capacités d’emprunt et joue sur le prix du bien qu’ils peuvent s’offrir. Mais finalement, on est encore loin de battre des records.
La comparaison sur le très long terme n’est pas simple, car la Banque de France a modifié fin 2016 les données sur lesquelles elle communique. Alors qu’auparavant, elle proposait le taux moyen des prêts immobiliers pour toutes les durées confondues, désormais ce sont comme on l’a vu les taux pour les prêts à 20 ans qui sont pris en considération. Reste que 20 ans est déjà une durée d’emprunt longue. Et en principe, des prêts plus courts doivent faire baisser le taux moyen pratiqué. Ainsi, il suffit de revenir au premier trimestre 2015 pour observer un taux similaire.
Lorsque l’on remonte encore plus loin, on constate même des taux au-delà des 10 % au début des années 1990.
Et donc des taux d’usure qui remontent
Les taux d’usure, eux, correspondent au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Il en existe plusieurs selon le type de prêt. Un prêt est considéré comme usuraire lorsque son taux annuel effectif global (TAEG, incluant les frais et les primes d’assurance emprunteur obligatoire) est supérieur au seuil de l’usure.
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L’objectif est de protéger les emprunteurs d’abus. Mais il est vrai que le taux d’usure peut aussi entraîner le blocage de dossiers un peu serrés, d’où la décision récente de le réévaluer chaque mois (depuis le 1er février et jusqu’à juillet 2023). La Banque de France fixe le taux de l’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit lors de la période précédente, en les augmentant d’un tiers. En toute logique, l’observation de l’évolution sur les 30 dernières années suit donc la courbe de l’évolution des taux moyens pratiqués pour les emprunts immobiliers à taux fixe. Toutes durées confondues avant 2017. Et depuis, pour les prêts sur 20 ans ou plus.
Source: Ouest-France
