" Certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023 "
Par Léo Monegier
Publié le 22 juin 2023 à 7:12 Mis à jour le 22 juin 2023 à 9:35
Il se dit que certaines SCPI ont, ou vont baisser leurs prix de parts. Que constatez-vous ?
Raphaël Oziel : La SCPI est une « tortue » de l’immobilier, où tout prend du temps. Les valeurs liquidatives des SCPI au 31 décembre ne sont en effet publiées que dans les rapports annuels entre mars et juillet suivants. Or ce n’est qu’au regard de ces rapports que l’on peut apprécier la tendance. Dans une enquête à paraître réalisée par La Boutique des Placements, nous avons audité quelque 83 SCPI à capital variable, et le bilan est plutôt rassurant. La valeur de reconstitution des SCPI, qui inclut d’autres éléments que la valeur de la part, comme les frais, est plutôt en baisse en 2022, mais seulement de 1% en moyenne. Si de nombreuses classes d’actifs sont stationnaires, comme les commerces, les SCPI diversifiées, etc., ce n’est pas le cas du bureau, qui baisse de 2,4%. En revanche, on observe que l’hôtellerie, qui avait beaucoup souffert au début de la crise du Covid, a repris des couleurs car les valeurs d'expertises ont augmenté de 2,77% en moyenne. Par ailleurs en moyenne, nous chiffrons la réserve de plus-value sur l'ensemble des SCPI auditées à 2,83%, ce qui est un bilan plutôt rassurant. En effet, les sociétés de gestion ont une tolérance pour ajuster le prix de souscription jusqu'à -10% de la valeur d'expertise - soit 12,83% si on rajoute la décote de 2,83%. Pas de panique donc.
La situation n’est donc pas forcément inquiétante ?
On peut dire qu’il y a des points positifs dans cette conjoncture. Premièrement, la collecte a été massive au premier trimestre : 2,4 milliards d’euros ont été engrangés, de quoi laisser anticiper de nouvelles acquisitions par les sociétés de gestion. Deuxièmement, les loyers sont indexés sur l’inflation, cette année une hausse de 4,5% est attendue. Ce qui est donc intéressant côté dividendes. Troisièmement : la trésorerie est rémunératrice, les SCPI ont le temps d’investir. Il n’en demeure pas moins que plusieurs sociétés gestion ont sollicité des valeurs d’expertise à mi année, et que déjà une SCPI a ouvert le bal en baissant ses prix de part. En 2023, d’autres SCPI pourraient en faire de même. On risque donc d’avoir un marché de plus en plus hétérogène.
Quelle est la bonne stratégie à adopter en ce moment pour les épargnants, selon vous ?
Avant de se lancer dans une SCPI qui semble intéressante, il faut d’abord regarder comment ont évolué les valeurs de reconstitution entre 2021 et 2022. Également, il convient de s’interroger sur un éventuel matelas de sécurité de la SCPI, à savoir une décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution. Enfin, il est pertinent de s’attarder sur l’attractivité de la SCPI : a-t-elle collecté beaucoup ? Si oui, cela signifie qu’elle a du cash. L’approche par thématique est aussi utile. Car des SCPI vont encore voir leur prix de part se revaloriser. Quelques-unes l’ont fait même en 2023, d'autres vont probablement le faire, notamment une dans le résidentiel, Kyaneos Pierre, une autre dans la thématique des « small caps », Cœur de Régions.
Source: Investir
