Crédit immobilier : les 5 frais à négocier absolument si vous empruntez
Le recours à un prêt bancaire s'avère bien souvent nécessaire dans le cadre d'un achat immobilier. Contrairement à ce que l'on peut croire, il n'y a pas que le taux à négocier pour réduire le coût de l'emprunt. Certains frais annexes peuvent en effet faire grimper rapidement la facture ! En voici 5 à négocier avec votre banquier.
Frais n°1 : les frais de dossier
Pour qu'une banque vous accorde votre financement, vous devez montrer patte blanche. Pour cela, vous allez constituer un dossier contenant tous les documents nécessaires. Votre objectif : prouver que vous êtes en mesure de rembourser le crédit immobilier. Ce dossier représente un coût pour le banquier, qui contrôle de l'ensemble des justificatifs et établit un diagnostic de votre situation.
"Plus la banque aura affaire à un dossier simple et rapide, plus elle sera ouverte à baisser le montant des frais"
Ces frais de dossier équivalent à environ "1% du montant emprunté, en respectant une fourchette comprise entre 500 et 3 000 euros, et qui diffère selon les banques", éclaire Erwan Pengloan, courtier en crédit et gestionnaire de patrimoine. Tous les établissements les facturent et ils sont indiqués dans les conditions tarifaires. La bonne nouvelle, c'est qu'ils sont négociables. Leur montant dépendant de la "difficulté du projet immobilier, il sera plus difficile de les négocier pour des cas complexes". Plus la banque aura affaire à "un dossier simple et rapide, plus elle sera ouverte à baisser le montant des frais", assure le fondateur d'Erwan Conseils. Par exemple, si le client a déjà un projet précis et n'a pas besoin de "multiples simulations nécessitant d'ajuster son montant d'apport et d'emprunt", il sera plus facile de négocier une remise.
A l'inverse, les frais sont plus difficiles à faire diminuer pour certains profils d'emprunteurs comme"les professionnels, les indépendants, les chefs d'entreprise, les intermittents du spectacle, les intérimaires, etc.". Ces profils doivent fournir davantage de documents qu'un salarié en CDI. "Plus un dossier est physiquement gros, plus le temps humain de traitement sera long", résume Erwan Pengloan. Idem pour les clients disposant d'un gros patrimoine et qui devront multiplier les justificatifs.
Frais n°2 : l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire légalement mais, dans les faits, la banque demande toujours aux emprunteurs de la souscrire, car elle prendra le relais en cas de décès, d'invalidité, ou d'arrêt maladie prolongé, selon les garanties de votre contrat. La banque est ainsi assurée d'être remboursée. Deux options se présentent à vous : choisir l'assurance de la banque ou préférer une délégation, donc s'orienter vers un assureur extérieur. Par expérience, "la majorité des clients prennent celle de la banque à la signature du contrat, mais tous ne la gardent pas sur le long terme", affirme Erwan Pengloan. En effet, la loi du 28 février 2022, baptisée Loi Lemoine, offre la possibilité au souscripteur du prêt de changer d'assurance emprunteur à n'importe quel moment et sans pénalité.
"Les quinquagénaires ont moins d'intérêt à recourir à une délégation d'assurance que les plus jeunes générations"
Bon à savoir, "sur la catégorie senior, le coût de l'assurance de la banque ou de la délégation est quasiment le même", déclare l'expert en courtage. Il faut savoir qu'une "banque propose une assurance avec un coût mutualisé, donc elle sera moins regardante sur les états de santé, à l'inverse des assurances déléguées", explique le courtier. Si la personne se déclare fumeuse, elle peut avoir un surcoût de "40 à 50%" en passant par une assurance extérieure. Ainsi, les quinquagénaires ont moins d'intérêt à recourir à une délégation d'assurance que les plus jeunes générations, pour lesquelles le coût peut "être divisé par trois". Mais vous pouvez toujours essayer de faire jouer la "concurrence, car c'est souvent dans ce contexte que la banque peut accepter de faire un geste", conseille le courtier. "Quand vous souscrivez à celle de la banque, cette dernière peut vous suggérer un taux plus intéressant", ajoute Erwan Pengloan.
Frais n°3 : les indemnités de remboursement anticipé
Un crédit immobilier vous engage sur 15, 20 ou encore 25 ans. Ainsi, il est important de voir sur le long terme et d'imaginer toutes les situations possibles. Dans ce laps de temps, vos rémunérations peuvent évoluer, vous pouvez avoir une rentrée d'argent ou déménager... Dès lors, la négociation des indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, devient primordiale. En effet, si vous souhaitez rembourser votre emprunt avant la date de fin, de manière partielle ou totale, la banque appliquera des indemnités. Le montant de ces dernières, fixé dans le contrat de prêt que vous signez, ne dépasse jamais les seuils prévus par la loi, à savoir :
Maximum 3% du capital restant dû avant le remboursement ;
Maximum 6 fois les intérêts du mois en cours au moment du remboursement.
"Vous pouvez par négocier ces indemnités en contrepartie du placement de vos économies sur un produit d'épargne"
Dans le contexte actuel, il est difficile de "négocier une exonération totale, mais couper la poire en deux et obtenir une exonération après 5 ou 7 ans ou une exonération partielle est envisageable", assure Erwan Pengloan. Il est important d'expliquer au banquier "pour quelles raisons, vous pouvez être amené à effectuer un remboursement anticipé" et de justifier que ce n'est pas "par confort, mais par nécessité". Le courtier indique également qu'il négocie les IRA pour ses clients dans le cadre de prêts relais. Les pourparlers impliquent un donnant-donnant, rappelle-t-il toutefois. "Vous pouvez par exemple négocier vos IRA en contrepartie d'un placement de vos économies sur un contrat d'assurance-vie".
Frais n°4 : les frais bancaires liés à l'ouverture et au fonctionnement du compte
Depuis la loi Pacte de 2019, les banques n'ont plus le droit de conditionner l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation des revenus de l'emprunteur. Dans les faits, elles se servent bien souvent de cet argument pour promettre aux candidats à l'emprunt une baisse du taux d'intérêt. N'hésitez pas, de votre côté, à négocier les frais liés à l'ouverture et au fonctionnement du compte, comme la cotisation de carte bancaire si vous en prenez une. "La remise à vie est rare, concède le dirigeant d'Erwan Conseils mais il est possible de discuter la gratuité de la carte bancaire la ou les premières années ou encore d'avoir une Visa premier pour le prix d'une Visa classique."
Frais n° 5 : les frais de courtage
Au-delà des commissions bancaires qu'ils perçoivent, beaucoup de courtiers facturent des frais de courtage à leurs clients. Ces derniers sont généralement "de 2 000 à 3 000 euros", chiffre Erwan Pengloan.
La négociation des frais de courtage sera plus facile pour un primo-accédant en CDI
Négocier les honoraires du courtier à la baisse est possible. Tout va dépendre, là encore, de la complexité du dossier et du volume horaire de travail qu'il va nécessiter. Celui-ci sera, par exemple, plus élevé pour un multi propriétaire. "Plus la quantité de documents à fournir et à analyser est importante, plus les heures de travail le seront aussi", argumente l'expert.
A lire aussi
Source: Figaro Immo
